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叩问开发商“熊市”出路

作者:管理员 来源:本站 点击次数:963 更新时间:2013-5-14 9:55:58
虽然火爆的房地产市场已经冷清了许多,但市场并不会就此凋零,因为尽管房子被限购了,投机投资性需求被挤压了,但是真实的需求仍然还有,随着调控的持续深入,市场将越来越规范,实力雄厚的房企一定能够脱颖而出。

    2011年的楼市新政显然比以往任何时候的调控更为严厉、更加精准,效果更加明显。这次楼市新政对于抑制投资、投机性房产需求应该说是正中要害,尽管许多人对其***终效果还存有争议,但是楼市随之降温,量价齐跌,却是个不争的事实。楼市新政让2012年的楼市充满了不确定性,面对这一新形势,房企应如何应对呢?

    开发商如何应对市场趋冷的局面

    开发商没有因为市场低迷而一蹶不振,反而有部分优质企业一路高歌猛进,再创佳绩。我们首先来看一看被视为房地产“带头大哥”的万科是如何应对楼市新政的。

    万科认为,行业竞争的核心是专业能力竞争,房企的专业能力主要体现在关注客户需求、提升产品服务品质和提升经营效率上。因此,面对新形势,万科进一步强调客户理念,要求各一线公司围绕市场和客户展开工作,切实提高产品品质和服务水准,******化客户价值。早在2010年5月份,武汉万科就推出了“一生一次唯选万科”活动——“唯选置业计划”,正是这一指导思想的产物,非常值得业内人士学习研究。

    同时,万科加强了“精益管理”的探索,持续优化管理流程,优化成本配置,细化装修房设计和深化集中采购,以最大程度地挖掘效益潜力。

    有评论者认为,以万科为代表的管理成熟型房企不仅受新政的影响最小,甚至成为了新政******的赢家:2011年全年万科实现销售面积1075.3万平方米,实现销售金额1215.4亿元,同比分别增长19.8%和12.4%。这是继2010年销售额突破千亿之后,万科业绩再创新高。

    当然,万科的做法并不是每一个开发商都能学得来的,尤其是其骄人的业绩更是可望不可及。

    开发商如何解决资金链趋紧的事实

    种种迹象表明,楼市新政让开发商面临资金链紧绷的压力越来越大。在楼市持续变冷已成事实的2012年,如何解决资金问题已成为全国开发商的头等大事。

    通常情况下,有三个途径可解决这一问题,那就是引进外部资金、增加销售收入和减少成本开支。

    由于新政要求各商业银行要加强对消费性贷款管理,禁止用于购买住房,加上原有的“国十条”严控信贷政策,使引进外部资金难度相当大。当前市场环境下,市场观望氛围浓厚,炒房的投机、投资客陆续退出,要增加销售收入,需要动一番脑筋;而减少成本开支,在通胀的大背景下,从材料到动力到人工,一切都在涨价中,降低成本想法虽好,可是实现起来也很有难度。

    因此,对于大多数的开发商来说,唯有通过做好房地产项目营销来增加销售收入,才是解决资金压力的******途径,抓住这根救命稻草,或许能够顺利过冬。

    开发商应如何提升综合竞争力

    在当前条件下,由于投资、投机型需求被抑制,房企要做好房地产项目营销,需要在战略、管理控制和执行三个层面上全面提升综合竞争力。

    首先是战略层面,包括战略布局、战略资源运作、产品研发与创新、市场研究与策划四个方面。从目前情况看,限购令主要集中在一二线大城市,三线城市尚未跟进,因此房企要重新审视和制定战略布局,不妨将项目拓展重点转移到三线、四线城市;同时要提升金融资本运作和品牌运作能力,发展产品研发与创新能力,为企业高效的内部管理和快速持续发展打下坚实的基础;还要强化客户需求分析,确保项目策划水准和成功。无论市场是否低迷,刚性需求都是客观存在的,房企要深入研究客户的真实需求,并量身打造客户需要的产品,这样就能够规避新政带来的冲击。

    其次是管理和控制层面,包括高效的管理和运营模式、规范精细化流程管理和科学的绩效管理体系三个方面。房企要想可持续发展,应当设计高效的管理和运营模式,充分发挥集团、项目及各专业的管理职能,要从规范化流程设计开始,逐步迈向精细化运营管理;要建立科学的绩效管理体系,确保企业战略目标的实现。楼市新政让房企真正告别暴利时代,以前粗放式的开发经营模式已经不能适应新的形势,营销管理也进入了精细化运营时代,建立科学的绩效管理体系能够激励员工干事创业的热情。市场形势不佳,正是比拼管理水平的时候,管理水平高,竞争力就强,就能立于不败之地。

    ***后是执行层面。面对市场变化,要调整开发策略和开发节奏,并修正开发指标。比如,现在可以选择商业地产作为新的方向,店铺、底商、商业街、商业圈、办公楼、宾馆,甚至工业地产,都可以作为新政条件下的发展路径。相对于住宅地产来讲,商业地产是高端地产,获利能力和获利时间都更大更多。同时要调整销售策略,要以加快资金回笼为目标,采取较为理性、积极的销售策略。比如要加大网络推广力度,进行全员营销,为客户创造更多的附加价值,提高客户的满意度和忠诚度,与客户抱团度过危机。要采取更为审
慎、稳健的财务策略,坚持现金为王,拓展融资渠道,为获取未来的行业机会做好准备。

    除此以外,打造高水平的人才队伍和业务驱动的信息系统也十分重要。专业能力也好,营销能力也好,根本在人,再好的战略如果不能落实到位一样不可能成功。而信息系统是一个平台,能够帮助房企的决策者掌握更全面的信息,从而做出更加科学的决策。

    虽然火爆的房地产市场已经冷清了许多,但市场并不会就此凋零,因为尽管房子被限购了,投机投资性需求被挤压了,但是真实的需求仍然还有,随着调控的持续深入,市场将越来越规范,实力雄厚的房企一定能够脱颖而出。现在市场低迷,房企做好应对之策,必将迎来一个新的发展机遇。


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